כבר שמעת על שכונת תע"ש השלום במקום מפעל התעשייה הצבאית בתל אביב?

תמונה: מתחם תעש השלום מתקדם בצעדי ענק (הדמיה - יחצ)

במשך שנים ארוכות, מי שנסע בדרך השלום בתל אביב חלף ליד אחד המתחמים הסגורים והמסתוריים באזור המרכז בלי לדעת עד כמה השטח הזה עשוי לשנות את פני הסביבה כולה. היום, מתחם תע"ש בתל אביב כבר אינו נתפס רק כשטח עבר גדול שנמצא בין נחלת יצחק, ביצרון, גבעתיים ומגדלי התעסוקה של דרך השלום. הוא הופך בהדרגה לאחת מתוכניות ההתחדשות העירונית המשמעותיות ביותר במזרח תל אביב - שכונה חדשה, צפופה במידה, מרכזית מאוד, אך כזו שמנסה להציע חוויית מגורים בוטיקית בתוך מרחב עירוני פעיל.

תע"ש השלום הוא לא רק שם של מתחם. הוא מייצג שינוי עמוק באופן שבו תל אביב מנצלת קרקעות מרכזיות: פחות מתחמים סגורים וחד-שימושיים, יותר שכונות מעורבות שימושים שבהן מגורים, מסחר, תעסוקה, חינוך, פנאי ותחבורה עובדים יחד. במקום שבו פעל בעבר מפעל תע"ש תל אביב, מתוכנן כיום מרחב עירוני חדש שיכלול מאות רבות של יחידות דיור, קומות מסחר, שטחים פתוחים, מוסדות ציבור, קריית חינוך וחיבור ישיר לאחד מצירי התחבורה החשובים בישראל.

מהמקום שאנשים חלפו לידו - למקום שאנשים ירצו לגור בו

הסיפור של מתחם תע"ש השלום מתחיל במיקום. לא מדובר בשכונה בשולי העיר, לא בעתודת קרקע מרוחקת ולא באזור שצריך להמציא לו ביקוש. תוכנית הנדל"ן במקום מפעל תעשייה צבאית בתל אביב ממוקמת בלב אזור שכבר היום מושך אליו תנועה, תעסוקה, מסחר והשקעות: דרך השלום מדרום, רחוב עליית הנוער ממזרח, אזור התעסוקה של נחלת יצחק מצפון וממערב, ובמרחק קצר ממגדלי עזריאלי, מגדלי ToHa, שכונת ביצרון, שרונה וצירי התנועה המרכזיים של גוש דן.

הכתובת המדויקת היא דרך השלום 17, באזור דרך השלום פינת רחוב עליית הנוער. מבחינה עירונית, זהו מיקום נדיר: מספיק מרכזי כדי ליהנות מהעוצמה של תל אביב, מספיק קרוב לגבעתיים כדי ליהנות מקרבה לשכונות מבוקשות, ומספיק מחובר כדי להפוך למתחם מגורים שמתפקד כחלק טבעי מהעיר ולא כאי מנותק.

לא שכונת שינה - אלא מתחם עירוני שחי לאורך כל היום

אחת הנקודות החשובות ביותר בתוכנית תע"ש השלום היא עירוב השימושים. זה הביטוי המקצועי, אבל בפועל המשמעות פשוטה: מי שיגור במתחם תע"ש תל אביב לא אמור לחיות בסביבה שמתרוקנת בבוקר ומתעוררת רק בערב. התכנון מכוון לשכונה שבה הרחוב פעיל, קומות הקרקע כוללות מסחר, מוסדות החינוך משרתים את הקהילה, אזורי התעסוקה נמצאים במרחק קצר, והשטחים הציבוריים יוצרים תנועה יומיומית של דיירים, עובדים, משפחות והולכי רגל.

זהו בדיוק ההבדל בין עוד מקבץ מגדלים לבין שכונה. תע"ש השלום מתוכנן כמקום שבו דייר יכול לרדת מהבית לעגלת קפה או לסידור קטן, לצאת ברגל לעבודה באזור ToHa או עזריאלי, לשלוח ילדים למוסדות חינוך קרובים, להשתמש בתחבורה ציבורית במקום להיכנס לרכב, וליהנות מסביבה שמרגישה עירונית אך לא מקרית.

המספרים מאחורי אחת התוכניות המסקרנות בתל אביב

תוכנית תע"ש השלום כוללת כ-1,097 יחידות דיור בסך הכל, לצד שטחי מסחר, תעסוקה, מוסדות ציבור ושטחים פתוחים. התכנון כולל בנייה מגוונת: מבני מגורים בני 7 ו-9 קומות, מגדלים בני 23 קומות, ומגדל גבוה בן 52 קומות בחלק הצפון מזרחי של המתחם. השילוב הזה נועד ליצור מרקם שאינו אחיד מדי: בנייה נמוכה יחסית בחלקים מסוימים, מגדלים בנקודות אסטרטגיות, וחזיתות מסחריות שמחברות את הבניינים לרחוב.

מתחם תע"ש השלום משתרע על שטח של כ-55 דונם, כאשר התכנון מחלק אותו לאזורים שונים: מגורים, מגורים בשילוב מסחר ותעסוקה, מוסדות ציבור, דרכים, שטחים פתוחים ומרחבים להולכי רגל. במרכז התפיסה עומד ניסיון לייצר מרחב עירוני שמציע לא רק דירות, אלא סביבת חיים שלמה.

אקרו נדל"ן וקטה גרופ - הזכייה שמסמנת את הביקוש

השלמת המכרז של רשות מקרקעי ישראל במתחם תע"ש השלום הייתה אחד הרגעים המשמעותיים בקידום התוכנית. אקרו נדל"ן וקטה גרופ זכו בשני מתחמים המיועדים יחד לבניית 528 יחידות דיור. אקרו נדל"ן זכתה במתחם א', שבו מתוכננות 364 יחידות דיור, וקטה גרופ זכתה במתחם ב', שבו מתוכננות 164 יחידות דיור.

הסכומים ששולמו מעידים היטב על רמת העניין: שתי החברות ישלמו יחד כ-644 מיליון שקל עבור הקרקע, בתוספת כ-67 מיליון שקל עבור הוצאות פיתוח ותשתיות. עבור שוק הנדל"ן, זהו איתות ברור. למרות תנודות, אי ודאות ועלויות מימון, קרקע במיקום כזה בתל אביב עדיין נתפסת כנכס נדיר, בעיקר כאשר היא חלק מתוכנית רחבה ולא ממגרש נקודתי.

החשיבות של הפרויקט אינה רק במספר הדירות. הוא מסמן את המעבר של תע"ש השלום מרעיון תכנוני על הנייר למציאות בנויה. ברגע שמגדל ראשון מתחיל להתקדם, הרחוב משתנה, סביבת המגורים מתעצבת, והמתחם כולו מקבל נוכחות חדשה. מבחינת הקהל הרחב, זו הנקודה שבה מפעל תעש תל אביב הישן מפסיק להיות זיכרון עירוני והופך לשכונה שנבנית בפועל.

שכונה בוטיקית עם גב עירוני חזק

המונח "שכונה בוטיקית" מתאים לתע"ש השלום לא בגלל שהיא קטנה בהכרח, אלא בגלל האופן שבו היא צפויה להיבנות: בתוך גבולות ברורים, במיקום חד, עם שילוב שימושים צפוף ונוח, ועם יתרון גדול של שירותים קיימים מסביב. זו אינה שכונה שצריכה להמתין שנים עד שיגיעו אליה מסחר, תעסוקה או תחבורה. חלק גדול מהתשתית העירונית כבר נמצא באזור.

קניון עזריאלי נמצא בסביבה הקרובה, מתחמי התעסוקה של ToHa ועזריאלי פעילים, שרונה וקניון TLV אינם רחוקים, שכונות ותיקות מקיפות את המתחם, וצירי תחבורה מרכזיים עוברים לידו. לכן, תעשייה הצבאית השלום נהנית מיתרון משמעותי: היא לא מוקמת במדבר עירוני, אלא נכנסת לתוך אחד האזורים הפעילים ביותר במטרופולין.

המסחר למטה - לא תוספת, אלא חלק מהרעיון

חזית מסחרית היא אחד המרכיבים החשובים בתכנון של מתחם תע"ש השלום. כאשר קומת הקרקע כוללת חנויות, בתי קפה ושירותים יומיומיים, הרחוב מקבל חיים. אנשים הולכים בו, עוצרים בו, נפגשים בו, ולא רק עוברים דרכו בדרך לחניון או ללובי.

במקרה של תעש השלום, המסחר המקומי צפוי להשתלב עם מוקדי מסחר גדולים יותר בסביבה, ובראשם עזריאלי, שרונה, אזורי הבילוי והקניות של מרכז תל אביב ומוקדי המסחר בגבעתיים. השילוב הזה יכול להפוך את המתחם לאזור שבו יש גם נוחות יומיומית מתחת לבית וגם גישה מהירה למרכזי קניות ובילוי משמעותיים.

תעסוקה ליד הבית - היתרון שקשה לשכפל

אחד היתרונות הגדולים של מתחם תע"ש תל אביב הוא הקרבה למרכזי תעסוקה מהחזקים בארץ. מגדלי ToHa, מגדלי עזריאלי, מגדלי אלון, מתחמי משרדים לאורך יגאל אלון ודרך השלום, והגישה המהירה למרכז תל אביב יוצרים סביבת עבודה אינטנסיבית במרחק קצר מאוד מהבית.

בעידן שבו זמן נסיעה הפך לאחד הגורמים המשפיעים ביותר על איכות חיים, מגורים ליד מוקדי תעסוקה הם יתרון ברור. דיירים שיבחרו לגור בתע"ש השלום יוכלו ליהנות מקרבה למקומות עבודה גדולים, מבלי לוותר על תחושת שכונה ומבלי להתרחק מהמרכז הכלכלי של המדינה.

חינוך בתוך המתחם - רכיב שמבדיל שכונה ממגדלים

כדי ששכונה חדשה תצליח, היא צריכה יותר מדירות יפות. היא צריכה מוסדות חינוך, מבני ציבור, גנים, שטחים פתוחים ומרחבים שמתאימים גם למשפחות. במסגרת תוכנית תע"ש השלום מתוכננים שטחים למוסדות ציבור, לרבות קריית חינוך, גני ילדים ובית ספר.

זהו נתון משמעותי מאוד, משום שהוא משנה את האופי של המתחם. במקום לפנות רק לרוכשי דירות שמחפשים מיקום מרכזי או למשקיעים, המתחם מקבל פוטנציאל למשוך גם משפחות שמחפשות מקום מגורים לטווח ארוך. כאשר חינוך, מסחר, תעסוקה ותחבורה נמצאים באותה סביבה, השכונה מקבלת בסיס קהילתי רחב יותר.

התחבורה היא לא רק יתרון - היא מנוע הערך של המתחם

תע"ש השלום נמצא באזור שבו התחבורה היא חלק מהסיפור המרכזי. הקרבה לתחנת רכבת השלום, לקו האדום של הרכבת הקלה, לצירי איילון, לדרך השלום ולמוקדי תעסוקה גדולים הופכת את המתחם לנקודה חזקה כבר כיום. בעתיד, עם התקדמות תוכניות המטרו, צפויות להיות בסביבה גם שתי תחנות מטרו קרובות, נתון שעשוי לחזק עוד יותר את הביקוש למגורים ולעבודה באזור.

המשמעות פשוטה: מתחם השלום אינו נשען רק על מיקום מרכזי, אלא על נגישות רב שכבתית. רכבת כבדה, רכבת קלה, מטרו עתידי, אוטובוסים, שבילי הליכה ואופניים, וקירבה לצירים ראשיים. במונחים נדל"ניים, זהו שילוב שקשה למצוא במתחמים חדשים בתוך תל אביב.